Como realizar um contrato de locação sem precisar de modelos?

O contrato de locação é de suma importância para proporcionar segurança ao seu cliente, sendo ele o locador ou o locatário. 

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O contrato de locação é de suma importância para proporcionar segurança ao seu cliente, sendo ele o locador ou o locatário. 

Desta forma, o presente artigo possui como intenção trazer dicas para a elaboração do seu contrato de locação sem precisar de modelo. Imagine só, você elaborando um documento tão importante com excelência, sem depender de modelos prontos da internet, que muitas vezes, deixam a qualidade a desejar? 

Portanto, atenção para todas as dicas abaixo!

Quem pode locar um imóvel?

As pessoas que podem locar um imóvel são:

  1. Proprietário;
  2. Cônjuge do proprietário;
  3. Responsável de proprietário menor de idade;
  4. Procurador;
  5. Inventariante;
  6. Usufrutuário;
  7. Fiduciário;
  8. Possuidor;
  9. Usucapiente;
  10. Condomínio indiviso;
  11. Locatário.

Como pode ser observado, não é necessário ser proprietário para poder locar um imóvel. 

O contrato de locação é um título executivo?

Sim, de acordo com o art. 784, inciso VIII do CPC/15, inclusive, não é necessária a assinatura de duas testemunhas para o título ser exequível, apenas a assinatura do locatário e locador. 

O contrato de locação precisa ser escrito?

O contrato de locação pode ser realizado de maneira verbal, MAS NÃO RECOMENDO, pois o documento escrito traz inúmeras vantagens e segurança aos contratantes, na medida em que estabelece claramente as regras aplicáveis, assim como as exceções permitidas pela Lei do Inquilinato.

14 dicas para realizar um bom contrato de locação

1. Peça o máximo de informações possíveis do locador e do locatário

É importante constar no contrato o máximo de informações dos contratantes, tais como: nome completo; nacionalidade; estado civil; profissão; CPF; RG; endereço atual completo; e-mail; telefone contato; e demais que forem relevantes para o documento.

Com relação ao locatário recomendo, ainda, antes da realização do contrato, solicitar as seguintes informações:

  • comprovante de rendimento superior a 03 vezes o valor do aluguel líquido;
  • comprovante de residência;
  • declaração de Imposto de Renda completa;
  • os três últimos recibos de pagamento, se estiver pagando aluguel.

Com todos esses dados em mãos, o primeiro passo para realização do contrato de locação está concluído com sucesso!

2. Termo de vistoria

Antes de o locatário entrar no imóvel e antes da saída deste, aconselho que seja realizado o termo de vistoria com a maior quantidade de informações possíveis, inclusive, com fotos, a fim de gerar maior segurança aos contratantes. 

O documento poderá ser anexado ao contrato de locação. 

3. Dados do imóvel a ser locado

É de suma importância que no contrato conste informações minuciosas acerca do imóvel a ser locado, como: quantidade de quartos, cozinhas, banheiro; se possui garagem, etc. Ainda, coloque também o endereço do imóvel e a inscrição imobiliária junto à prefeitura, incluindo a descrição do bem no registro de imóveis com sua respectiva matrícula. 

A mesma situação vale para imóveis comerciais. 

Constar detalhes do imóvel trará maior segurança ao contrato.

4. Período da locação

No contrato deverá constar o período em que dar-se-á a locação. Neste tópico, aconselho a ler com cautela a Lei do Inquilinato nos artigos em que abarcam a locação que está sendo objeto do contrato (por exemplo: residencial,, comercial…), pois, dependendo do período, poderá trazer benefícios ou malefícios ao seu cliente.

Portanto, leia com cautela a referida lei, pois com essas informações, você poderá aconselhar o seu cliente a ser estratégico e proteger-se mais.   

5. Informações do valor da locação, reajustes e outros encargos

O contrato deverá constar o valor da locação (bem como o período em que ela será cobrada – mensal; quinzenal) e os encargos locatícios – se for o caso, tais como: IPTU; tarifa de lixo; seguro contra incêndio; taxa de condomínio. 

Ademais, deverá ficar bem claro como o valor da locação será reajustado, o período mínimo para ocorrer o reajuste é de 12 meses. Normalmente, o índice utilizado era o IGP-M, mas em razão de este ter aumentado muito nos últimos tempos, os contratos, em sua maioria, estão utilizando o IPCA que, atualmente, está se ajustando melhor à realidade do mercado. 

6. Garantias locatícias

Há quatro possibilidades de garantias dispostas na Lei do inquilinato, quais sejam:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Porém, destaca-se que não pode haver mais de uma garantia no mesmo contrato.

Ademais, não é obrigatório que haja garantia locatícia. 

7. Multa moratória 

A multa moratória é estabelecida para incidir quando o locatário atrasar com o pagamento da locação. Ela é definida de acordo com o que as partes acharem devido. Claro que, deve haver uma razoabilidade na incidência da multa, sob pena de poder ocorrer uma discussão judicial sobre o tema. 

8. Dos débitos decorrentes do uso do imóvel

O contrato de locação precisa estabelecer que é de responsabilidade do locatário a contratação, ou não, dos serviços para uso do imóvel, por exemplo: água, luz, gás, telefone, internet, dentre outros, bem como a troca de titularidade dessas contas de consumo.

9. Responsabilidade pelas benfeitorias, consertos de danos e reparos 

No contrato deve estar pormenorizado se o locatário será responsável integralmente pelas benfeitorias ou se será indenizado pelo locador, bem como se poderá exercer o direito de retenção.

Ademais, deverá ficar claro se o locatário responsabilizar-se-á pelos danos ocorridos após a entrada no imóvel, bem como os reparos que surgirem no decorrer da locação.

10. Multa pelo descumprimento contratual

Caso um dos contratantes descumpra com as cláusulas presentes no contrato, o infrator deverá arcar com uma multa por descumprimento contratual.

Assim como na multa moratória, o valor será decidido pelos contratantes, devendo, por óbvio, respeitar a razoabilidade na sua incidência, sob pena de poder ocorrer discussão judicial sobre o tema.

11. Da sublocação

É de suma importância que no instrumento particular conste a autorização (ou não) para sublocação do imóvel pelo locatário. 

12. Das obrigações do locador e do locatário

O contrato deverá constar todas as obrigações do locador e do locatário de forma pormenorizada, para trazer maior segurança à negociação, inclusive, referente ao direito de preferência do locatário. 

Ademais, quando o imóvel for de um condomínio, é de suma importância que as regras estejam claras, por exemplo: regulamentação de pets, garagem, dispensa de lixo, horários de mudança… 

Ainda, o contrato deve constar que o locatário foi informado pelo locador acerca de todas as regras do condomínio. 

13. Da rescisão contratual

O instrumento particular deverá deixar claro que o locador não poderá rescindir o contrato antes do prazo, salvo hipóteses legais. Além disso, caso o locatário rescinda o contrato, poderá ser fixada alguma multa compensatória, nos moldes acordados pelas partes (desde que, é claro, seja uma multa dentro da razoabilidade, sob pena de poder ocorrer uma discussão judicial sobre o tema). 

Se quiser, poderá constar também as hipóteses legais que permitem a rescisão antecipada pelo locador, quais sejam:

  • infração legal ou contratual, incluindo falta de pagamento de aluguel e encargos pelo locatário;
  • realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
  • ocorrer desapropriação do imóvel locado, isto é, se o Poder Público retirar a propriedade do locador compulsoriamente, ficando os contratantes desobrigados de todas as cláusulas do contrato a partir da efetiva desapropriação;
  • ocorrência de casos fortuitos e de força maior que impeçam o uso normal do imóvel.

Portanto, aconselho a constar todas as hipóteses no contrato de locação, para que o locatário fique ciente de todas elas. 

14. Foro de eleição para resolução de eventuais problemas

Importante deixar claro qual será o foro responsável para resolução de problemas judiciais, normalmente, é no foro onde localiza-se o imóvel. 

Oportunidade: contratação de advogado especialista para elaboração do seu contrato de locação

Talvez você, advogado, recebeu uma demanda alta e apareceu um contrato de locação para preparar e não encontra tempo hábil para isso. Nessa hipótese, você poderá contratar um advogado especialista, desta forma, terá maior segurança. Afinal, aqui na Freelaw, a qualidade das peças é a nossa prioridade! 

Ademais, caso esteja sem tempo para elaborar contratos com excelência, os especialistas poderão lhe auxiliar nisso, nosso enfoque é facilitar a vida dos contratantes! 

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