Contrato de empreitada é o negócio jurídico por meio do qual o empreiteiro e dono da obra estabelecem as regras para execução de uma obra. 

Com a elaboração deste tipo de contrato, está de um lado o empreiteiro, que se obriga a fazer ou mandar fazer determinada obra e, em contrapartida, recebe uma remuneração do dono da obra.

Já comentamos sobre a importância do instrumento contratual nas relações jurídicas, pois dele decorrem deveres e direitos, bem como nele estão contidas as regras que regerão a relação entre as partes (no caso da empreitada, são empreiteiro e dono da obra).

Enquanto advogado, é mandamental avaliarmos a situação de nossos clientes, seja o empreiteiro ou o dono da obra, e dimensionarmos os riscos envolvidos na contratação. Por isso, é importante entendermos as modalidades de empreitada existentes e as obrigações assumidas em cada um dos casos. 

Vamos entender um pouco mais sobre o contrato de empreitada?

O que é contrato de empreitada?

O contrato de empreitada é um negócio que possui regras previstas no Código Civil (art. 610 a 626) e também algumas previsões legais na Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT – especialmente, arts. 78 e 455).

Assim, o contrato de empreitada pode ser entendido como o negócio jurídico por meio do qual o empreiteiro e dono da obra estabelecem as regras para execução de uma obra. Deve-se atentar que de um lado o empreiteiro obriga-se a fazer ou mandar fazer determinada obra e, em contrapartida, recebe uma remuneração do dono da obra.

Para início de conversa, para além de compreender a noção do contrato de empreitada, mais duas observações são importantíssimas: 

  1. ele não se confunde com a prestação de serviços. E isso deve ser traduzido na hora de elaborar o contrato, impedindo muitos embates entre as partes quando da execução da obra; 
  2. não há subordinação do empreiteiro ao dono da obra, por isso, a estipulação de cláusulas contratuais deve ser bem feita e deixar clara essa característica do contrato de empreitada. Isso poderá diminuir discussões trabalhistas e futuras ingerências.

Existe mais de uma modalidade de contrato de empreitada?

Sim. Existem três modalidades de empreitada.

  1. Empreitada sob administração: nessa modalidade, é o dono da obra quem contrata as pessoas para execução da obra e fornece o material necessário para sua realização; o empreiteiro por sua vez, apenas administra as pessoas contratadas pelo dono da obra.
  2. Empreitada de mão de obra ou de lavor: nesse caso, cabe ao dono da obra fornecer os materiais para a construção; ao empreiteiro caberá a contratação das pessoas e fornecimento de mão de obra para execução da obra contratada.
  3. Empreitada mista ou de lavor e materiais: aqui, caberá ao empreiteiro a contratação de pessoas, o fornecimento de mão de obra e também o fornecimento de materiais; Assim, ao dono da obra caberá o pagamento do preço contratado. Importante destacar que a obrigação, para o empreiteiro, de fornecer materiais deve estar prevista em contrato ou indicado na lei; de outro modo, caberá ao dono da obra.

Quais os riscos assumidos em cada uma dessas modalidades?

Tendo em vista as diferentes modalidades de empreitada, os riscos assumidos pelas partes em cada um delas também são diferentes.

Assim, na empreitada sob administração, o empreiteiro assume o risco quanto à execução do projeto apresentado pelo dono da obra, devendo executá-lo com probidade e diligência; o dono da obra por sua vez assume os demais riscos envolvidos.

Sendo a empreitada de mão de obra, o proprietário assume os riscos da obra, exceto se houver culpa do empreiteiro na execução do objeto contratual, a exemplo de não observar o dimensionamento das ferragens. Ainda nessa modalidade, é importante observar a regra de que será do proprietário a responsabilidade e riscos assumidos pela quantidade e qualidade dos materiais fornecidos. Nesse sentido, a previsão contratual acerca destes materiais assume grande importância para ambas as partes.

Na última hipótese, sendo a empreitada mista, o risco correrá por conta do empreiteiro, até que ele entregue a obra. Todavia, finalizada a obra, caso o proprietário esteja em mora em seu recebimento, assumirá os riscos.

Além disso, caso haja negligência ou imperícia do empreiteiro que resulte em inutilização de materiais que tenha recebido para execução da obra, deverá pagar ao dono obra os prejuízos advindos da inutilização.

Por fim, 

“nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo” (art. 618CC/02).

Quanto ao preço: será global ou pode ser por etapas de obra concluída?

Nesse ponto podem as partes estipular o quanto a ser pago, sendo que tal preço poderá ser: 

  1. fixo ou global: nesse caso, o preço contratado restringe as partes, não podendo haver alteração. Pode ser pago integralmente ao final da obra ou ser parcelado. Claro, tudo isso, deve estar previsto contratualmente. O preço contratado logicamente pode ser revisto, mas precauções adicionais devem ser tomadas por ambas as partes (a isso voltaremos no tópico seguinte).
  2. por etapa de obra concluída: aqui o preço contratado poderá levar em conta a unidade autônoma construída (fracionamento da obra) ou o preço pode ser estipulado por área construída (medição).

Pode haver revisão do preço da empreitada contratada

A revisão de preço é sempre bem-vinda, especialmente, quando a necessidade de alteração de preço pode implicar em rescisão contratual. Nesse sentido, é possível, mediante acordo das partes, fazer um adendo contratual que reveja o preço da obra. Para evitar pendengas futuras, sugere-se fortemente que tal acerto seja feito de forma escrita.

Uma observação relevante aqui é a de que o empreiteiro deve se atentar e construir o que foi detalhado no projeto inicial e, consequentemente, contratado pelas partes. Essa regra vale, obviamente, para ambas as partes: assim não pode o empreiteiro construir para além do que consta no projeto; nem pode o dono da obra, exigir modificações sem que implique aumento/revisão do preço acertado.

Porém a lei traz garantias adicionais a ambas as partes: 

  • o empreiteiro, para ter direito ao recebimento pelo acréscimo ou modificação deve atentar e coletar a instrução por escrito do dono da obra; 
  • por sua vez, o dono da obra, caso não concorde, deverá protestar daquilo que difere do projeto inicial, já que a lei impõe que o dono da obra não pode ignorar o que estava passando, portanto, se o dono da obra viu e nada protestou, deverá pagar os acréscimos e aumentos ao empreiteiro.

Aqui um grande ponto para dor de cabeça e até rompimento da relação!

Finalmente, a entrega da obra. Como proceder?

A conclusão da obra é momento de apreensão para ambas as partes, afinal, o objeto contratual está pronto para ser exaurido. Mesmo assim, alguns cuidados são necessários.

Se a obra estiver de acordo com o ajuste inicial, deverá o dono recebê-la. Todavia, será motivo de rejeição os casos em que o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza. Ainda cabe ao dono da obra em sendo o caso em caso de desacordo com o projeto inicial receber a obra com o devido abatimento de preço

Entretanto, caso o dono da obra se negue a recebê-la e o empreiteiro considere estar em conformidade com as instruções e planos dados pelo dono da obra, deverá, para se afastar de riscos e responsabilidades, promover o depósito da coisa em juízo.

Os contratos de empreitada podem parecer corriqueiros e rotineiros. Todavia, grande é o número de questões jurídicas relevantes que estão envolvidas.

Então, para evitar demandas, prejuízos e dor de cabeça, que tal atentarmos para a importância do contrato escrito e, em especial, a necessidade boa relação entre dono da obra e empreiteiro, adequando as regras contratuais à realidade de todos?

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