Contrato de corretagem: quando aplicar e principais cláusulas

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O contrato de corretagem tem como finalidade a obrigação do corretor em aproximar duas pessoas para a celebração de um negócio jurídico.

O contrato de corretagem previsto no Código Civil e a corretagem de imóveis que se regula por uma legislação própria, a saber Lei 6.530/1978, é um tipo de contrato que estabelece obrigações bilaterais e que tem como finalidade principal a aproximação de duas partes para a celebração de um negócio jurídico, ou seja, de um contrato determinado.

A exemplo do citado acima, o corretor de imóveis exerce a função de conectar duas pessoas a fim de que uma venda o seu imóvel e a outra o compre. Assim, estabelece-se uma relação de resultado, em que o corretor somente será remunerado quando as partes de fato confirmarem o negócio, que no exemplo seria a efetivação da compra e venda.

Assim, para explorar os requisitos necessários ao contrato de corretagem os quais devem ser estabelecidos em cláusulas do referido instrumento, serão detalhados neste artigo os temas de maior relevância, como:

Leia também “O que é contrato de vesting e quando utilizá-lo?

A quem se aplica o contrato de corretagem?

Ao contrário do que muitos acreditam, o contrato de corretagem não é destinado apenas aos profissionais do mercado imobiliário que intermediam a compra e venda de imóveis, locação, permuta entre outras, cuja profissão é regulamentada por lei específica (Lei 6.530/1978) e que exige habilitação técnica.

Embora a corretagem seja típica nas relações que envolvam negócio jurídico com imóveis, tem-se a sua aplicação nas relações em que ocorra a intermediação de negócios de forma contínua e intermitente.

Para conhecimento quanto às diferentes formas da corretagem é importante saber que existe a classificação da corretagem oficial e livre, cuja primeira decorre de nomeação governamental como corretores de valores públicos, de seguros e operações de câmbio, entre outras; e a corretagem livre cuja prática depende de requisitos básicos da lei como capacidade da pessoa que a exerce. 

A corretagem oficial é regulada por normativas legais e dos respectivos órgãos e não será detalhada neste artigo, o qual se concentra nos requisitos gerais do contrato de corretagem que se relacionam à corretagem livre.

Como deve ser limitado o objeto do contrato de corretagem?

O objeto do contrato de corretagem deve ser limitado de modo a não se confundir com a atividade de mandato ou a prestação de serviços. O mandato tem como característica a atuação do mandante em nome do mandatário, ou seja, este possui poder de decisão no exercício da atividade negocial, enquanto que na corretagem o corretor apenas realiza a intermediação, ou seja, aproximação das partes para celebração do negócio.

O contrato de corretagem também não pode ser considerado como prestação de serviços, ainda que a corretagem seja um serviço, o que difere um do outro é a especificidade do contrato de corretagem, sobretudo a limitação da atividade na conexão das partes para que estas celebrem um negócio.

Deste modo, o objeto do contrato de corretagem deve ser muito bem descrito a fim de afastar interpretações equivocadas de outras modalidades contratuais, de modo que a corretagem deve ser consignada como a atividade de aproximação das partes para celebração do negócio jurídico sem poder decisório.

A delimitação do objeto do contrato de corretagem não é suficiente para o caracterizá-lo, motivo pelo qual faz-se necessário o entendimento de outras particularidades e cláusulas para a sua elaboração, o que será tratado na sequência.

A remuneração no contrato de corretagem

A remuneração do contrato de corretagem tem como característica principal a contrapartida financeira após as partes envolvidas pelo corretor efetivarem o negócio, como uma obrigação de resultado. Ou seja, o corretor não pode receber qualquer compensação ainda que tenha empreendido esforços, se a relação não resultar na celebração de um negócio.

De tal sorte, o contrato de corretagem deve prever para a remuneração (corretagem, comissão ou preço) o cumprimento da obrigação que resultar no fechamento do negócio entre as partes da intermediação. Ainda, deve regular outras situações como, os casos em que ocorrer a rescisão do contrato de corretagem, como será estabelecido o pagamento. 

O entendimento que prevalece e deve ser observado para a celebração do contrato de corretagem na cláusula de pagamento, que poderá ser denominado “remuneração” ou ainda “contraprestação” é de que havendo a concretização do negócio mesmo que o contrato de corretagem seja extinto por arrependimento, a contraprestação será a ele devida.

O Código Civil estabelece que em caso de omissão do contrato de corretagem e, não havendo estipulação legal, será remunerado o corretor conforme a natureza do negócio e os usos locais, o que se recomenda fortemente a formalização da remuneração no contrato de corretagem a fim de afastar interpretações divergente das expectativas das partes.

É importante também consignar no contrato de corretagem acerca da existência ou não de exclusividade, visto que no caso de estabelecimento, ainda que as partes celebrem o negócio jurídico sem a participação do corretor, este fará jus a remuneração acordada. A única exceção a hipótese de o corretor não ser remunerado mesmo sem mediar as partes e houver previsão de exclusividade, é se comprovada a inércia ou omissão do corretor em suas obrigações, o que deverá ser comprovado.

Assim, é importante que a cláusula de remuneração também preveja essa situação, e as demais relacionadas ao prazo de duração do contrato de corretagem, as quais serão tratadas na sequência.

Demais cláusulas do contrato de corretagem

Uma cláusula de extrema importância para o contrato de corretagem é a de prazo de duração da contratação, também chamada de “vigência”, cujo conteúdo que interessa ao prazo em que o contrato de corretagem será válido, tem relevância em outras condições da contratação como a de pagamento.

O código civil disciplina que se o prazo do contrato se encerrar ou não houver prazo definido, o que não se recomenda, a concretização do negócio entre as partes fruto da mediação realizada pelo corretor ensejará a obrigação de pagamento da sua comissão, corretagem, ou qualquer que seja o nome empregado para a contraprestação da atividade de corretagem.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Deste modo, a formalização dos dispositivos contratuais em observância ao que determina a legislação no caso do contrato de corretagem torna a relação jurídica equilibrada e com menor probabilidade de descontentamento das partes, caso haja conhecimento de tais prerrogativas no momento da contratação.

Nesse sentido, é também a necessidade de regular no contrato de corretagem a hipótese em que não houver exclusividade e mais de um corretor atuarem na mediação, o que demanda a regulamentação da remuneração, uma vez que se o contrato não regular a lei determina que a comissão seja paga em partes iguais, o que pode gerar descontentamento entre as partes. 

Por fim, não se pode negligenciar a elaboração de cláusula de obrigações, adicionadas à cláusula de prazo, remuneração e causas de extinção do contrato de corretagem, penalidades, exclusividade, entre outras disposições.

Leia também nosso artigo sobre contrato de mandato.

Considerações finais: como encontrar um advogado apto para elaborar contratos?

Portanto, a elaboração do contrato de corretagem demanda uma análise fática da relação entre as partes e ainda a observância da legislação que prevê algumas situações e em outros casos dispõem que se o contrato de corretagem não dispuser sobre o assunto, então a lei o regulará. Isso pode resultar em condições não favoráveis aos interesses das partes envolvidas.

Assim, tem-se como cláusulas importantes e necessárias ao contrato de corretagem:

  • Objeto em que deve ser delimitada as atribuições sem que haja confusão com o mandato e a prestação de serviços;
  • Prazo de duração ou vigência, em que se estabelecerá o tempo do contrato, sem prejuízo da cláusula de rescisão e penalidades;
  • A cláusula de remuneração com todas as especificidades necessárias;
  • A exclusividade que definirá critérios de remuneração;
  • Obrigações diversas, além do foro e outras que as partes entenderem pertinentes.

Apesar de todas as orientações para elaboração do contrato de corretagem, sabe-se que um modelo não é a forma mais adequada para desenvolvê-lo, de modo que, caso o seu escritório não conte com a especialidade necessária, ou esteja com muitas demandas, mas, ainda assim, não quer dispensar o cliente, temos uma boa notícia!

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