As regras do contrato de compra e venda poderão ser aplicadas como as previstas no Código Civil ou na legislação específica do caso, como acontece com os consumidores.

Um dos negócios mais celebrados no nosso cotidiano é a compra e venda. Qualquer troca de patrimônio que envolva o pagamento em dinheiro entra nessa categoria. Por isso é muito importante entender como a lei protege as partes contratantes, quais cuidados ambas devem tomar e como podem buscar garantias em situações mais complexas.

Acompanhe nosso artigo e entenda sobre contratos em geral e, mais especificamente, sobre os pontos mais importantes e as respostas às dúvidas mais frequentes sobre o contrato de compra e venda. Vamos lá?

Sobre o tema de contratos, o episódio a seguir do Lawyer to Lawyer pode te interessar:

O que é um contrato de compra e venda?

A lei brasileira entende que contratos são uma série de regras criadas pelas pessoas, físicas ou jurídicas, para concluir um negócio. No caso da compra e venda, as regras criadas pelas partes estarão dentro dos seguintes parâmetros básicos:

• Haverá a entrega de propriedade de um bem, que pode ser físico ou não (um exemplo de bem que não é físico são os sistemas de computador);
• Com a transferência da propriedade, o comprador se torna o novo dono (essa transferência é chamada na lei de tradição);
• O vendedor receberá um valor em dinheiro para entregar a propriedade. Na lei, esse valor é chamado preço;
• Quando o contrato for concluído com sucesso, o resultado será a consolidação da propriedade em nome do comprador e o pagamento integral do preço combinado ao vendedor.

Essas são as regras básicas de um contrato que será considerado de compra e venda, de acordo com a lei. Sempre que o negócio for enquadrado nessa categoria, poderão ser aplicadas as regras previstas no Código Civil ou na legislação específica do caso, como acontece com os consumidores.

O contrato de compra e venda precisa ser por escrito?

Até mesmo as compras simples do cotidiano, feitas sem a formalização de um documento em papel, são um contrato de compra e venda. Se um contrato não for formalizado por escrito, caso haja discussão, serão aplicadas as regras combinadas pelas partes que puderem ser provadas, junto com o que é previsto em lei para o caso.

Uma confusão muito comum que se faz é a de que o contrato é o papel ou documento digital assinado pelas partes. O que se convenciona chamar de contrato no senso comum é o que perante a lei nós chamamos de instrumento. Assim, um instrumento contratual, colocado por escrito, é a prova de que as partes combinaram determinadas condições entre si para concluir uma compra e venda.

Na verdade, o contrato é o conjunto de regras que as pessoas físicas ou jurídicas escolheram combinar entre si para concluir um negócio. Se a finalidade da nossa interação era que você ficasse com um bem e eu ficasse com dinheiro, transmitindo a propriedade, isso é um contrato de compra e venda.

Em alguns casos a lei obriga as pessoas a fazer instrumentos contratuais, ou seja, colocar por escrito. Há casos em que a lei obriga, inclusive, formalidades em cartório, o chamado instrumento público. Isso é verdade especialmente no contrato de compra e venda de imóveis. É impossível fazer a transmissão verdadeira da propriedade, com o registro na matrícula, sem um documento do cartório.

Existe diferença no contrato de compra e venda de consumidor?

Sim. As regras básicas da compra e venda são as mesmas para todos os casos. Sempre que a lei quiser dar mais detalhes por entender que um negócio é específico, ou que uma das partes precisa de mais proteção, haverá condições especiais.

Nos contratos de consumo, é essencial que o consumidor tenha todos os seus direitos garantidos, com informações claras, para evitar confusões. Caso se considere que as cláusulas são injustas, o juiz desconsidera o combinado por escrito e modifica o contrato abusivo para que ele se torne justo.

Especialmente com relação à compra e venda nos contratos de consumo, o que se destaca é o direito de arrependimento. Qualquer compra feita por um consumidor à distância, fora de uma loja física, poderá ser desfeita em até sete dias da chegada do produto na casa do consumidor. Esse é um ponto importante que deve ser considerado em qualquer fornecimento de produtos a quem for consumir os bens comprados.

Como funciona o contrato de compra e venda de bens móveis?

Os bens móveis são aqueles que nós conseguimos tirar de um lugar para o outro, desde objetos até carros. Se não ficam parados no solo, são bens móveis.

A maioria dos contratos de compra e venda é de bens móveis. Como a lei não obriga a fazer nada por escrito, acabamos não percebendo a quantidade de negócios desse tipo que fazemos.

Os contratos de compra e venda de bens móveis são menos formais, podendo, inclusive, ser verbais. A lei prevê que será proprietário quem tiver o objeto em sua posse. Para concluir a transferência de propriedade de um bem móvel é só o entregar ao novo proprietário.

Como funciona a compra e venda de bens imóveis?

No caso da compra e venda de bens imóveis, como já adiantado, é obrigatório fazer a transferência de propriedade por instrumento público. Isso quer dizer que as partes terão que fazer uma escritura em cartório para que seja possível concluir o negócio.

Se houver problemas ao final da negociação, depois que já foi quitado o preço, o comprador consegue fazer um pedido judicial de transferência. A ação se chama adjudicação compulsória, pois o juiz dará uma sentença que poderá ser registrada em cartório.

É importante ressaltar que no caso de propriedade de imóvel só é dono mesmo quem registra. Isso quer dizer que qualquer outra situação de transferência de um imóvel é incompleta, não configura propriedade e precisará ser regularizada, muitas vezes por processo judicial.

Compromisso de compra e venda é a mesma coisa que contrato de compra e venda?

Não. Normalmente, o compromisso de compra e venda é assinado em negócios envolvendo imóveis porque ainda faltam alguns elementos para um contrato de compra e venda.

O compromisso de compra e venda garante direitos básicos a quem poderá se tornar proprietário de um bem. Por isso, ele é assinado em casos de compra de um imóvel que:

• ainda não terminou de ser construído (compra na planta);
• quando o pagamento é feito a prazo sem financiamento;
• se o imóvel tem alguma irregularidade no registro que impede a escritura (inventário pendente, financiamento do vendedor anterior, dentre outros).

Como o compromisso de compra e venda é um contrato preparatório, mas não é a compra e venda, é importante providenciar o contrato principal e o registro na matrícula quanto antes. Virou um hábito dos brasileiros adiar a escritura e o registro na matrícula, para não pagar os impostos e taxas, mas isso gera muitos problemas a longo prazo e não é recomendável.

Contrato de gaveta é uma compra e venda efetiva?

No caso dos imóveis, os chamados “contratos de gaveta” são uma forma irregular do negócio jurídico. Também pode ser o nome do compromisso de compra e venda, que realmente não precisa ser registrado, mas que não garante a propriedade.

Então, sempre que um imóvel for vendido sem o registro na matrícula, devemos entender que essa é uma situação irregular. Em algum momento isso precisará ser resolvido, especialmente para quem quer vender um imóvel para um comprador que vai financiar ou se houver a morte de um dos vendedores ou compradores. Por isso, é melhor fazer os negócios do jeito certo desde o começo!

O que acontece se as partes querem desfazer a compra e venda?

Algumas situações podem ser revertidas:

• os consumidores podem se arrepender das compras à distância (direito de arrependimento);
• se o bem vendido tem defeitos (vício redibitório, vício oculto);
• quando o pagamento e a transferência da propriedade não foram concluídos (caso dos compromissos).

Depois que o negócio se encerrou completamente, o mais comum é que a disputa entre as partes seja por uma redução no preço. Ainda é possível pedir a devolução da propriedade com reembolso de valores, mas é um caso mais complexo.

Cada caso de rescisão de compra e venda tem suas particularidades, que dependem da complexidade do negócio, do que está previsto no contrato e em que fase ele está. A melhor forma de lidar com isso é contar com assessoria jurídica desde o começo dos negócios mais complexos e assim que se perceber que há problemas nas questões mais corriqueiras.

Vale a pena usar um modelo de contrato de compra e venda?

Uma pesquisa rápida no Google é capaz de oferecer uma centena de contratos de compra e venda para qualquer situação. No entanto, isso não quer dizer que é só copiar e colar as cláusulas que tudo vai dar certo.

Há muitos casos de processos em que o juiz revisa contratos por entender que as cláusulas escritas contrariam o que a lei obriga. Assim, não é só porque está escrito que será de fato aplicado. A análise de um advogado experiente nas questões daquela compra e venda é indispensável.

Ou seja, se o intuito for conseguir um documento com o máximo de segurança jurídica possível, adaptado à realidade das partes, deve-se procurar um profissional para elaborá-lo.

Até mesmo para advogados e advogadas experientes, é necessário analisar com detalhes o caso concreto. Muitas vezes, escritórios de advocacia ficam sobrecarregados de demandas, impedindo que os sócios e colaboradores consigam elaborar documentos com precisão.

Isso acontece, muitas vezes, por falta de conhecimento em gestão e em práticas modernas de inovação. E isso é normal, afinal, os cursos de Direito não ensinam sobre esses conceitos.

É importante, além do conhecimento jurídico em si, focar em gestão, em marketing, em enxergar o escritório de advocacia como uma empresa. É importante aprender a organizar tarefas e a encontrar tempo para todas elas!

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