A ação renovatória é a medida judicial que pode ser tomada pelo empresário que constituiu ponto comercial em imóvel alugado, visando a renovação obrigatória do contrato.

Essa petição inicial só pode ser distribuída em contratos de locação para fins não residenciais com prazo determinado. A possibilidade de renovar o aluguel comercial sem a concordância do proprietário está prevista no artigo 51 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locação). Para que seja possível obter uma sentença tão drástica, o inquilino deve comprovar o estrito cumprimento dos requisitos legais.

Por ser lide própria do direito empresarial, com peculiaridades relevantes, a ação renovatória gera muitas dúvidas. Para saber mais sobre o tema e quais cuidados tomar ao se deparar com uma locação comercial, confira a íntegra deste artigo!

O que é ação renovatória?

Chamamos de ação renovatória o processo judicial movido pelo titular de um ponto comercial, inquilino, contra o locador do imóvel, com base no artigo 51 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locação). Por meio desse processo é possível obrigar o locador a conceder a renovação contratual para o locatário por até cinco anos adicionais[1], mesmo que ele não concorde com isso.

A renovação é concedida judicialmente nos casos previstos em lei porque se entende que, tendo trabalhado no mesmo local por tanto tempo, o empresário constituiu ali um ponto comercial. O ponto é parte dos direitos patrimoniais que compõem o estabelecimento comercial, conforme prevê o artigo 1.142 e seguintes do Código Civil.

Na prática, o que se pretende é reconhecer o trabalho do empresário na criação do ponto comercial. Com o passar dos anos, a clientela e os vizinhos do imóvel passaram a associar a atividade comercial àquele local, o que tem valor econômico significativo. A titularidade do ponto, então, é protegida pela prioridade legal à manutenção da locação pelo inquilino que constituiu o ponto comercial.

Quais são as partes envolvidas na ação renovatória?

Numa ação renovatória de locação, as partes serão:

• no polo ativo, a empresa inquilina, ou profissional liberal titular do contrato de locação. Importante salientar que a lei autoriza que a ação seja movida por cessionário do contrato de locação, inclusive sublocatário. Quando o sublocatário ocupa o imóvel inteiro, será o único legitimado ativo para a ação renovatória.
• no polo passivo, por sua vez, constarão as pessoas físicas ou jurídicas que figurem como locadoras do imóvel. Devem constar, também, os sublocadores, se existirem (trata-se de hipótese de litisconsórcio passivo necessário unitário).

Quando é possível entrar com ação renovatória?

Os requisitos da ação renovatória estão previstos no artigo 51 da Lei de Locação, podendo ser resumidos em:

• o contrato de locação comercial deve ter sido celebrado em instrumento escrito;
• existência de locação comercial por tempo determinado, com prazo mínimo de cinco anos, seja no mesmo instrumento ou pela soma de contratos que foram celebrados em sucessão, sem que houvesse interrupção da atividade da inquilina no local;
•  formação de ponto comercial pelo empresário ou profissional autônomo, que deve atuar de forma ininterrupta na mesma atividade pelo prazo mínimo de três anos. Ou seja: a empresa pode ser inquilina há cinco ou mais anos, e se tiver mudado de segmento de atividade durante a locação, deve ter mais de três anos na atividade atual.

Para ajuizar a ação renovatória, deve-se cumprir os seguintes requisitos na petição inicial, previstos no artigo 71 da Lei de Locação:

• comprovação dos requisitos do artigo 51 (contrato escrito, prazo determinado, mínimo de cinco anos de vínculo e três anos na mesma atividade econômica);
• prova do exato cumprimento do contrato vigente, inclusive na pontualidade do pagamento de aluguéis e despesas acessórias ao contrato de locação;
• prova de quitação dos tributos do imóvel que competem ao inquilino por disposição contratual[2];
• formalização clara e precisa de uma proposta de renovação da locação;
• prova da manutenção das garantias contratuais (no caso de fiança, deve ser comprovada a concordância do fiador, bem como a manutenção de sua situação de idoneidade financeira para o novo período de locação).

Qual é o foro competente para a ação renovatória?

Se aplicarmos a disposição legal, conforme artigo 58, II, da Lei de Locação, teremos como foro de competência o local da situação do imóvel. Caso exista foro eleito em contrato, este prevalece sobre o foro do imóvel.

É de suma importância o ajuizamento da ação renovatória no foro competente pois, como será abordado no tópico seguinte, o intervalo para propor a demanda é curto. O ajuizamento em foro incorreto poderá ocasionar a declaração de decadência do direito de ação.

Existe prazo para propositura de ação renovatória?

Segundo o artigo 51, §5º, da Lei nº 8.245/1991, o prazo processual para propor a ação renovatória começa um ano antes do fim do contrato vigente, perdurando até o prazo de seis meses antes do fim da relação contratual. Assim, ajuizar essa ação é possível por, no máximo, seis meses a cada vez que se preenche os demais requisitos da lei.

Cabe ressaltar que o prazo aqui descrito é de direito material, contado em dias corridos. Por ser prazo decadencial, somente será interrompido em caso de ajuizamento tempestivo da ação no foro competente.

Quais cuidados tomar na ação renovatória?

O advogado que recebe um cliente que deseja verificar a viabilidade jurídica de um pedido de renovação compulsória do contrato deve alertar seu cliente, em primeiro lugar, para o intervalo exíguo para a propositura da ação. É comum que as partes entendam que processar alguém é uma medida agressiva, por isso cabe ao patrono explicar que é costumeiro que se ajuíze a ação enquanto as partes negociam, apenas para evitar a perda do prazo.

Advogados experientes na representação de locadores saberão que a existência da ação não indica o encerramento das negociações, que seguem paralelamente ao processo judicial. O inquilino poderá renunciar a seu direito de renovação do contrato até o trânsito em julgado da ação renovatória (REsp 1707365/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe 06/12/2018).

Ajuizar uma demanda de renovação judicial de contrato de locação não exime o locatário do pagamento dos aluguéis, que deve continuar acontecendo normalmente, nos termos do último contrato vigente ou em valor provisório fixado pelo juízo. A improcedência da ação renovatória causa a decretação do despejo da empresa, mas os aluguéis serão devidos até a efetiva desocupação do imóvel.

É importante aconselhar o empresário a se manter em dia com suas obrigações locatícias, independentemente do estágio de tramitação da renovatória. A falta de cumprimento de qualquer obrigação causa a carência de ação (REsp 278.648/SP, Rel. Ministro FELIX FISCHER, QUINTA TURMA, julgado em 14/11/2000, DJ 04/12/2000, p. 103).

Do ponto de vista prático, as demandas renovatórias podem se prolongar pela necessidade de realização de perícia para fixação do valor justo dos aluguéis. O valor apurado pela prova pericial servirá tanto para o caso de procedência da ação quanto para a improcedência. 

• Se o autor vencer, pagará o valor do aluguel fixado no contrato novo;
• Se não tiver direito à renovação, no entanto, pagará o valor considerado justo pelo período em que ocupou o imóvel sem contrato. Importante esclarecer que será devida a eventual diferença entre o aluguel provisoriamente fixado e o resultado da perícia (STJ. REsp 862.638/RJ, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, Quinta Turma, DJe 28/04/2008.)

Por conta de todas as nuances que envolvem a matéria, sempre que possível as partes devem tentar obter uma solução que acomode os interesses de todos os envolvidos de forma negocial. O escritório de advocacia que atua em direito empresarial deve se atentar à discrepância entre o tempo dos negócios e o tempo dos processos. O descompasso entre a tramitação judicial da ação renovatória e a realidade pode criar uma situação que aparenta ser favorável num primeiro momento, mas se comprovará desastrosa com o passar dos anos.

O aconselhamento dos clientes deve apresentar expectativas realistas de duração da ação renovatória, bem como os valores envolvidos. Os clientes devem ser capazes de mensurar e fazer a devida contingência de riscos financeiros, para análise do custo-benefício de ajuizar uma ação ou se manter em um litígio.

Devo usar o modelo de ação renovatória que encontrei na internet?

Uma dúvida muito comum entre os advogados iniciantes ou aqueles que se deparam com um tema pela primeira vez é a adoção dos modelos de petição. Embora pareça uma boa ideia, esse recurso provavelmente deixará de lado as nuances do caso, colocando em risco as chances de prosseguimento da ação renovatória.

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[1] Apesar de a lei de locação (Lei nº 8.245/1991) não mencionar expressamente o prazo máximo de renovação judicial de um contrato, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que cada ação renovatória dá direito a um prazo adicional de cinco anos no imóvel (REsp 1323410/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/11/2013, DJe 20/11/2013).

[2] A Jurisprudência admite a comprovação da suspensão da exigibilidade dos tributos não quitados, como ocorre, por exemplo, caso seja feito um parcelamento de débitos (REsp 1698814/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018).